Marstrandgata 6:
Fra 60-tallsbygg til moderne og energieffektive kontorer
I Marstrandgata 6 på Rodeløkka har SEFF gitt et kontorbygg fra 1967 en ny fremtid. I stedet for å rive og bygge nytt, er store deler av den eksisterende konstruksjonen bevart. Resultatet er moderne og fleksible arbeidsplasser, betydelig lavere energibruk og et bygg sertifisert BREEAM-NOR Very Good.
Totalt areal
10 549 kvm
Type lokale
Kontor
Totalrehabilitert i 2023
Marstrandgata 6 har gjennomgått en omfattende rehabilitering, der store deler av den eksisterende konstruksjonen fra 1967 er bevart.
For SEFF handler eiendomsutvikling ikke nødvendigvis om å starte med blanke ark. Noen ganger ligger den beste løsningen allerede i bygget.
Det var utgangspunktet da Marstrandgata 6 skulle utvikles. Det eksisterende kontorbygget på 10 549 kvadratmeter hadde stått siden 1967. Gjennom en omfattende rehabilitering er bygget oppgradert og samtidig utvidet med to tilbygg i bakgården og en ny etasje.
– Prosjektet er en del av SEFF sin overgang til en grønnere eiendomsportefølje. Vi opplever at både markedet og samarbeidspartnerne ser på selskapet som seriøst og langsiktig når vi tar grep som på sikt bidrar til et mer positivt miljøavtrykk i bransjen, sier Lars Thomassen, utviklingsleder i SEFF Holding.
Planløsningen består av åpent kontorlandskap med møterom og et utstyrslager. Lokalet har to sitteområder med sofa, kjøkken med langbord og kjøkkenøy, i tillegg til to mobile stillerom/telefonbokser.
De rehabiliterte lokalene kombinerer moderne kontorløsninger med fleksibilitet for fremtidige behov.
Bevarte bygget fremfor å rive
En av de viktigste beslutningene i prosjektet ble tatt tidlig: Den eksisterende betongkonstruksjonen skulle få stå.
Bæresystem og etasjeskillere er derfor bevart gjennom rehabiliteringen. Det har redusert behovet for nye materialer og bidratt vesentlig til prosjektets reduserte klimagassutslipp. Sammenlignet med et referansebygg er utslippene redusert med 49 prosent.
– Å beholde betongkonstruksjonen og samtidig oppnå BREEAM-NOR Very Good i et rehabiliteringsprosjekt, er vi stolte av å ha fått til. Det krever langt mer skreddersøm enn om vi hadde revet hele bygget og startet på nytt. Vi mener også dette gir en ekstra dimensjon til prosjektets miljøprofil: Vi har ikke bare bygget energieffektivt, men også bevart store deler av konstruksjonen – samtidig som kvalitetene holder god standard og fremstår som moderne kontorlokaler, sier Thomassen.
Bevaring ga også fordeler langt utover selve klimaregnskapet. Rivning, borttransport av masser og omfattende utgraving kunne begrenses, samtidig som eksisterende kvaliteter i bygget kunne utnyttes videre.
– Å beholde de bærende konstruksjonene i et så stort bygg sentralt på Grünerløkka var et valg vi tok tidlig i prosessen. Volumet, størrelsen og en velfungerende kjeller gjorde beslutningen naturlig. Det ga lavere kostnader og sparte nærmiljøet for en betydelig belastning knyttet til rivning, borttransport, utgraving og lang byggetid. Til tross for noen begrensninger i ny planløsning opplevde vi valget som enkelt, sier Thomassen.
Også eksisterende materialer er tatt hånd om. Tegl fra den gamle fasaden ble demontert og donert til ombruk, mens fasaden er etterisolert og kledd med ny tegl som viderefører byggets opprinnelige uttrykk.
Bevaring har stått sentralt i prosjektet. Bæresystem og etasjeskillere er videreført, mens bygget er oppgradert til dagens krav og standarder.
Mer enn halvert beregnet energibruk
Oppgraderingen av Marstrandgata 6 har gitt store utslag på energisiden.
Byggets energimerke er forbedret fra D til B. Beregnet levert energi ved normalklima er redusert fra 1 459 082 kWh i året til 645 457 kWh – en reduksjon på 56 prosent.
Samtidig er den tidligere løsningen basert på elektrisitet og olje/parafin erstattet med fjernvarme til blant annet romoppvarming og tappevann.
For SEFF har målet vært at miljøambisjonene også skal gi konkrete kvaliteter for dem som faktisk bruker bygget.
Bygget for å kunne endres
Et moderne kontorbygg må kunne fungere gjennom flere leietakerperioder og skiftende behov. Derfor er fleksibilitet bygget inn i løsningene i Marstrandgata 6.
Kontorskillevegger kan flyttes uten at det utløser store rive- og byggearbeider. Lokalene er samtidig utformet med vekt på dagslys, utsyn, temperatur og luftkvalitet.
Akustikk har fått særlig oppmerksomhet fordi blant andre NAV Grünerløkka og barnevernet holder til i bygget.
– NAV Grünerløkka og barnevernet er blant leietakerne her. Bygget brukes til konfidensielle samtaler, og det er derfor investert betydelige ressurser i å sikre god lydisolasjon og hindre uønsket lydforplantning mellom rom, forteller Thomassen.
Ventilasjonsanleggene er oppgradert, og solutsatte fasader har fått solskjerming for å redusere blending og bidra til et godt inneklima gjennom året.
Grønne og skjermede utearealer gir leietakerne et attraktivt pusterom midt på Rodeløkka
BREEAM som del av utviklingsarbeidet
Marstrandgata 6 er sertifisert BREEAM-NOR Very Good. Ambisjonen om sertifisering ble lagt inn tidlig, slik at miljøkravene kunne bli en integrert del av prosjekteringen og gjennomføringen – og ikke noe som måtte løses mot slutten av prosjektet.
– BREEAM-sertifiseringen var viktig for oss fordi vi ønsker å leie ut moderne, miljørettede kontorbygg. Med sertifiseringen er vi trygge på at leietakerne får nettopp dette, og at det i driftsperioden stilles riktige krav til drift, oppfølging og energibruk, forteller Thomassen.
Erfaringene fra prosjektet viser samtidig hvor viktig det er å definere miljøambisjonene tidlig og sørge for at kravene blir tydelige for alle som skal bidra.
– En viktig lærdom er å planlegge ambisjonsnivåer godt, og tydelig formidle dette i kontrakten mot entreprenør. Avsett tid til oppfølging av entreprenør, ikke bare på utførelse, men også på dokumentasjonssiden. Det kan bli svært fordyrende å fremskaffe alt dette i sluttfasen, avslutter Thomassen.
For SEFF er Marstrandgata 6 et eksempel på hvordan eksisterende eiendom kan utvikles videre uten at historien må starte på nytt. Ved å kombinere bevaring med omfattende tekniske og energimessige oppgraderinger har et snart 60 år gammelt bygg fått nye kvaliteter – og et godt utgangspunkt for mange nye år i bruk.
Les mer om Marstrandgata 6 her:
Marstrandgata 6
- Totalrehabilitert i 2023
- 10 549 kvm
- Marstrandgata 6
- Kontor
Marstrandgata 6
- Totalrehabilitert i 2023
- 10 549 kvm
- Marstrandgata 6
- Kontor